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 馬光遠：中國地產(chǎn)泡泡為何大而不破
12月8日，中國社科院發(fā)布了《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》，報告最引人注目的地方有兩點：一是預測明年房價穩(wěn)中有降；二是測算出了中國35個大中城市的房地產(chǎn)泡沫率。綠皮書通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，其中有7個城市泡沫成分占實際價格比例在50%以上。
　　有意思的是，12月7日同是中國社科院發(fā)布的《2011年經(jīng)濟藍皮書》也有兩個結論比較醒目：一是認為2010年中國房價上漲幅度為15%，但2011年房價很有可能報復性反彈；二是用房價收入比衡量中國的房地產(chǎn)泡沫，認為今年全國城鎮(zhèn)居民的房價收入比是8.76，比去年上升了0.46，相當于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。藍皮書由此判定，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅，房價上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。
　　同是社科院的報告，對明年的房價，一個認為穩(wěn)中有降，一個卻認為可能報復性反彈。考慮到房價問題的復雜性，這種預測其實很難說誰對誰錯，但兩個報告都承認，中國的房地產(chǎn)泡泡，已經(jīng)大到很危險的程度，但又都不敢輕易對房價的下跌給予果斷的預測，這就是中國式泡泡的最大特色。
　　如果說美國的房地產(chǎn)泡泡是塑料做的，日本的是羊皮做的，則很顯然，中國的泡泡很可能是用全球最堅固的皮質做的，任憑你吹的再大，其依然具有絕對的堅韌性。之所以堅固，當然不是說中國房地產(chǎn)泡泡不受經(jīng)濟規(guī)律的制約，而是說制約房價的因素很多并非經(jīng)濟因素。
　　比如今年，在被稱為史上最嚴的房地產(chǎn)新政的打擊下，房價的堅挺超乎想象。事實上，自4月17日國務院“十號文”出臺后，中國房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)預期的調(diào)控效果，究其原因，還是因為各種利益導致的政策乏力所致。
　　無論是4月17日的“十號文”，還是9月29日有關部委出臺的第二波調(diào)控政策，嚴厲程度實屬罕見，但對未來的執(zhí)行力，大家依舊信心不足。兩點可以明證：一是有關部門明確表示，今年要問責土地執(zhí)法，但到現(xiàn)在依舊不見問責的一點跡象；二是國資委明確要求78家央企退出房地產(chǎn)，但迄今進展非常緩慢。如果該問責的不問責，出臺再嚴厲的政策，也沒有多大意義。
　　即使如此，對明年的房價，筆者倒認為，報復性反彈的可能不大，貨幣開始收緊，“十二五”開始產(chǎn)業(yè)轉型的起航，都不容房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)綁架經(jīng)濟；特別是，1000萬套保障性住房的計劃，更是有可能成為抑制房價的利器。盡管，讓房價大幅下跌看來很難，但要說明年會報復性反彈，不過是被蛇咬了一口的條件反射。